新時期房地產統(tǒng)計工作的創(chuàng)新思路分析

自房地產行業(yè)被確立為國民經濟支柱產業(yè)至今已有近20年發(fā)展歷程，在市場調控政策持續(xù)升級、開發(fā)投資結構性回暖背景下，為房地產行業(yè)的“軟著陸”打下良好基礎。但與此同時，全國房地產行業(yè)銷售規(guī)模呈整體下滑趨勢，2021年房企銷售目標完成率均值降至90.1%，加之銀行“兩道紅線”、融資“三道紅線”、供地“兩集中”等政策的限制，進一步增加房地產市場運行的不穩(wěn)定因素及風險。研究房地產統(tǒng)計工作面臨的挑戰(zhàn)與創(chuàng)新思路，提升房地產統(tǒng)計工作質量與效率，對于全面反映當代房地產全貌、助力房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有顯著現(xiàn)實意義。

一、當前房地產統(tǒng)計工作面臨的嚴峻挑戰(zhàn)

（一）缺乏一致統(tǒng)計體系

統(tǒng)計制度不統(tǒng)一。國家統(tǒng)計局于2019年12月制定實施《房地產開發(fā)統(tǒng)計報表制度》，致力于全面反映國內房地產開發(fā)完成情況，但與此同時，以湖南省住建廳為代表的地方政府部門陸續(xù)印發(fā)《房地產市場統(tǒng)計報表制度（試行）》等文件，加之地方科研院所、非政府組織等主體分別采取不同調查制度與統(tǒng)計分析方法，導致統(tǒng)計指標的對接難度較大，且不同統(tǒng)計報表制度下的統(tǒng)計范圍、指標內容均存在一定缺口，難以實現(xiàn)對房地產交易、中介、評估等指標的全面反饋，還可能產生重復統(tǒng)計問題[1]。

統(tǒng)計方法不一致。因統(tǒng)計體系不一致導致不同主體實際選用的統(tǒng)計方法存在差異，使區(qū)政府、區(qū)房管局針對統(tǒng)計價格的計算結果存在差異，倘若將上述數(shù)據(jù)進行發(fā)布后，將嚴重削弱政府的公信力。以某市房屋均價統(tǒng)計為例，市統(tǒng)計局遵循國家統(tǒng)計局推行的統(tǒng)計制度，采用全面調查法進行全市不同類型、不同分布區(qū)域房地產開發(fā)企業(yè)的抽樣調查，賦予各企業(yè)相應的權重值，經加權平均處理后計算出房屋均價[2]。但該方法對于權重指標設計與計算提出嚴格要求，倘若權重賦值不合理或調查企業(yè)提供的房屋價格不符合實際情況，將增大統(tǒng)計結果存在的偏差。其計算公式為：

市房管局參考省住建廳發(fā)布的統(tǒng)計制度，采用房屋均價方法進行統(tǒng)計分析，通過調取在房管局中登記備案的房屋成交金額、成交面積進行平均值的求解。該方法以房屋實際成交數(shù)據(jù)為基礎，能夠客觀反映出房地產市場在單位時段內的成交數(shù)量、交易金額、新增住宅價格等參數(shù)，并與歷史數(shù)據(jù)進行比較、預測下一階段房屋價格的變化規(guī)律。其計算公式為：

統(tǒng)計報表與口徑存在差別。由于不同部門在房地產統(tǒng)計分析工作中尚未建立溝通協(xié)作機制，難以提供通用性統(tǒng)計報表，導致房地產企業(yè)需同時向不同部門提供多份統(tǒng)計報表，加之不同報表在指標設置上存在一定差別，造成信息重復填報、數(shù)據(jù)多次使用等問題，嚴重削弱統(tǒng)計分析效率。與此同時，統(tǒng)計口徑的區(qū)別體現(xiàn)在經濟普查與統(tǒng)計年定報、房地產統(tǒng)計調查制度與核算統(tǒng)計制度等方面，導致統(tǒng)計結果存在較大差異[3]。

（二）統(tǒng)計指標不夠完善

我國尚未建立關于房地產統(tǒng)計工作的統(tǒng)一指標體系，雖然住建部于2020年4月發(fā)布《關于印發(fā)全國房屋網簽備案業(yè)務數(shù)據(jù)標準的通知》，為各地方政府的房地產數(shù)據(jù)統(tǒng)計提供明確標準，但在標準實際落實的過程中仍面臨統(tǒng)計指標不完善、設置不合理的現(xiàn)實問題，例如統(tǒng)計指標側重于關注經濟增長數(shù)量，忽視結構調整與可持續(xù)發(fā)展；統(tǒng)計指標側重于面向宏觀經濟設置，未能為房地產開發(fā)企業(yè)的投資決策提供重要參考數(shù)據(jù)，導致此類企業(yè)普遍依賴于民間咨詢機構，無法保障指標數(shù)據(jù)的權威性等[4]。

（三）基層統(tǒng)計任務過重

受統(tǒng)計體系不健全、制度存在缺口、統(tǒng)計數(shù)據(jù)未能通用流轉等因素的影響，基層統(tǒng)計人員在統(tǒng)計填報、審核報表時面臨較重的任務量，出現(xiàn)大量重復性統(tǒng)計工作，造成資源浪費、信息利用率低下等問題[5]。例如在投資試點改革報表的填寫環(huán)節(jié)，由于支持工程形象進度法、財務支出法兩種方法并行，導致基層統(tǒng)計人員在面對相同房地產數(shù)據(jù)時需利用不同方法進行上報，增加工作負擔。

（四）統(tǒng)計數(shù)據(jù)質量較差

現(xiàn)行統(tǒng)計制度對于房地產企業(yè)提交數(shù)據(jù)的真實性、完整性依賴度較高，但房地產企業(yè)的統(tǒng)計力量普遍薄弱，在數(shù)據(jù)來源、統(tǒng)計工作重視度、統(tǒng)計人員專業(yè)素養(yǎng)等方面均呈現(xiàn)出參差不齊的特征，由此影響到房企上報統(tǒng)計數(shù)據(jù)的質量，加之統(tǒng)計報表中存在多項數(shù)據(jù)指標重復設置、統(tǒng)計報表應用軟件不同等情況，進一步干擾數(shù)據(jù)填報質量，難以使房地產企業(yè)的實際經營狀況得到客觀展示反饋[6]。

二、創(chuàng)新房地產統(tǒng)計工作的模式及方法

（一）建立統(tǒng)一房地產統(tǒng)計體系，實行統(tǒng)計數(shù)據(jù)共享

為解決房地產統(tǒng)計工作面臨的現(xiàn)實問題，需推進統(tǒng)計體系的統(tǒng)一建設，遵循相同的統(tǒng)計報表，提供通用的統(tǒng)計方法，使用統(tǒng)一的統(tǒng)計口徑，并從頂層設計維度機械進行統(tǒng)計指標的規(guī)范化處理，由國家統(tǒng)計局、住建部協(xié)商達成一致后在全國范圍內陸續(xù)推廣。

具體來說，在統(tǒng)計報表使用上，引入“一套表”系統(tǒng)建立房地產統(tǒng)計指標體系，要求各房地產企業(yè)根據(jù)實際經營情況進行數(shù)據(jù)填報，并開放統(tǒng)計局、住建部等部門平臺的數(shù)據(jù)接口，提供一種通用型房地產統(tǒng)計報表，滿足相關統(tǒng)計與核算需求；在統(tǒng)計方法選擇上，利用財務支出法取代形象進度法，根據(jù)房屋實際交易情況進行房屋平均價格的計算，保證統(tǒng)計結果的真實性與可利用價值；在統(tǒng)計口徑設計上，要求各統(tǒng)計機構、基層統(tǒng)計單位嚴格使用一致的統(tǒng)計口徑進行房地產數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，同時結合自身需求進行統(tǒng)計數(shù)據(jù)的篩選與分析，輔助完成決策編制；在統(tǒng)計制度改革上，應在頂層設計層面牽頭實行不同部門統(tǒng)計指標、方法、報表與口徑的統(tǒng)一處理，建立統(tǒng)計數(shù)據(jù)的共享機制，借此利用制度保障降低重復調查等事件發(fā)生概率，最大限度縮小統(tǒng)計結果存在的偏差，并且支持直接采用地方政府部門公開數(shù)據(jù)、稅務及財務部門行政記錄中的數(shù)據(jù)等，依托數(shù)據(jù)共享減輕房地產企業(yè)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)填報環(huán)節(jié)的作業(yè)負擔，憑借第一手資料從源頭提高填報結果的正確率，提高房地產統(tǒng)計上報數(shù)據(jù)質量。

（二）細化房地產經濟統(tǒng)計指標，精細規(guī)劃指標范圍

在房地產統(tǒng)計指標設計上，一方面選擇擴大原有統(tǒng)計范圍，將房地產開發(fā)、經營、物業(yè)、中介等行業(yè)指標納入統(tǒng)計分析范疇中，圍繞以下層面進行統(tǒng)計指標的精細化設計：房地產業(yè)發(fā)展情況層面，在保留原統(tǒng)計報表中“從業(yè)人員數(shù)量”、“勞動報酬總金額”、“企業(yè)資產總額”、“企業(yè)負債總額”四項基本指標的基礎上，新增“房地產業(yè)總產出”指標，涵蓋房地產項目前期策劃、開發(fā)、運營、銷售等全部活動中的支出金額，并以貨幣形式呈現(xiàn)；土地開發(fā)經營狀況層面，包含“土地開發(fā)總面積”、“土地經營總面積”、“土地經營收入”等指標；房屋開發(fā)經營狀況層面，保留現(xiàn)有“自開始累計完成投資”、“當年投資指標完成度”等指標，新增“保障性住房項目”指標，包含保障性住房的可使用面積、入市交易情況等信息；房地產業(yè)運營狀況，包含“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)服務收入”、“住宅維修資金支出”等指標；房地產交易市場運行狀況，包含“新建商品房銷售面積”、“新建商品房交易價格”、“二手房銷售面積”、“二手房銷售額”等指標，通過獲取房地產實際成交數(shù)據(jù)進行指標數(shù)值的測算；房地產業(yè)環(huán)境影響效應，包含“房屋建設節(jié)能建材投資額”、“環(huán)保措施費”、“道路占地面積”、“綠化水體面積”等指標。

另一方面，基于主體視角出發(fā)進行房地產經濟統(tǒng)計指標體系設計，根據(jù)主體差異和利益需求進行統(tǒng)計指標的選擇，明確政府、企業(yè)與個體居民在房地產市場中的角色定位，為相關決策制定提供數(shù)據(jù)支持。具體來說，可圍繞以下層面建立三級統(tǒng)計指標體系：在政府主體A指標之下劃分為3個二級指標、9個三級指標，其中“社會影響維度A1”包含“房地產投資總額A11”、“當年出讓土地總面積A12”和“房屋平均價格A13”，“企業(yè)影響維度A2”包含“房地產企業(yè)數(shù)量A21”、“房地產企業(yè)資質A22”和“建設項目竣工比率A23”，“居民影響維度A3”包含“人均房屋面積A31”、“房屋控制比例A32”和“房產價格與收入比率A33”；在企業(yè)主體B指標之下劃分為2個二級指標、9個三級指標，其中“投資進度維度B1”包含“年度購置土地總面積B11”、“年度開工項目總面積B12”和“年度投資完整總額B13”，“盈利與風險維度B2”包含“資產負債額B21”、“營業(yè)收入額B22”、“房產收入占比率B23”、“房產銷售總額B24”、“土地購置成本B25”和“項目總造價B26”；在居民主體C指標之下包含2個二級指標、10個三級指標，其中“滿意度維度C1”包含“客戶付款方式C11”、“房產交付按期率C12”、“驗房滿意率C13”、“物業(yè)管理費C14”和“房企違約情況C15”，“環(huán)境質量維度C2”包含“綠化面積占比C21”、“物業(yè)人員數(shù)量C22”、“年度維修情況C23”、“車位數(shù)量C24”和“配套設施情況C25”。依托上述指標設計能夠滿足不同主體的利益需求，推動房地產市場的改革與創(chuàng)新。

（三）依托“一套表”整合數(shù)據(jù)，加大人員培訓力度

為解決現(xiàn)有基層統(tǒng)計工作者面臨的統(tǒng)計數(shù)據(jù)量大、重復性統(tǒng)計等問題，應聚焦頂層設計環(huán)節(jié)進行數(shù)據(jù)整合處理，嚴格遵循“一套表”系統(tǒng)建設要求進行房地產統(tǒng)計報表的統(tǒng)一化、通用化處理，在保留抽樣調查方法的基礎上，采取增加抽樣頻率、融合線上調查等方式，增加樣本數(shù)據(jù)數(shù)量，促進統(tǒng)計分析質量與效率的提升。同時，國家統(tǒng)計局、住建部應通力合作，將現(xiàn)有關于房地產業(yè)的統(tǒng)計報表及相關數(shù)據(jù)信息進行系統(tǒng)整合，針對房地產企業(yè)填報內容、填報單位資質等要求進行統(tǒng)一，基于統(tǒng)一的房地產統(tǒng)計分析指標體系進行統(tǒng)計指標內容、數(shù)量的明確，借此減少統(tǒng)計填報重復、錯誤等問題，減輕房地產企業(yè)統(tǒng)計人員、審核的作業(yè)量，提高統(tǒng)計數(shù)據(jù)結果的準確性，防范因統(tǒng)計口徑不一致產生填報錯誤及數(shù)據(jù)紕漏。考慮到房地產項目具有顯著季節(jié)性特征，房地產開發(fā)項目多集中在春夏兩季開始施工，房地產銷售則在秋季迎來峰值，因此建議將原房地產統(tǒng)計項目的月報制度調整為季報模式，整合填報項目內容、減少項目數(shù)量，借此有效減輕基層統(tǒng)計與報表填報、審核工作者的工作量。

與此同時，還應面向宏觀政策、市場經營環(huán)境的動態(tài)變化趨勢，針對基層統(tǒng)計分析人員進行專業(yè)培訓體系建設，包括由省級機構組織相關從業(yè)人員建立房地產統(tǒng)計知識與技能培訓工作，細化對于最新政策、各類統(tǒng)計指標與統(tǒng)計技巧方法的解讀，并與地市級統(tǒng)計機構、民間組織建立合作關系，舉行專題答疑會議及相關學術交流活動，及時解答房地產統(tǒng)計填報人員在日常工作中產生的疑問，鼓勵從業(yè)人員進行經驗交流與總結。在此基礎上，將會上宣傳文件、培訓資料、會議記錄及相關研究成果進行總結，匯總至國家統(tǒng)計局進行整理與編纂，并依次下發(fā)至各省級、地市級統(tǒng)計部門及房地產企業(yè)中，為統(tǒng)計工作人員提供可靠參考依據(jù)，減少因經驗不足、無明確規(guī)定產生的信息填報錯誤問題，提高統(tǒng)計數(shù)據(jù)質量與統(tǒng)計效率。

（四）加強統(tǒng)計分析信息化建設，提升統(tǒng)計數(shù)據(jù)質量

一方面，應面向“互聯(lián)網+”與業(yè)務融合趨勢，積極引入大數(shù)據(jù)、云平臺等先進技術應用于房地產統(tǒng)計分析工作中，依托前端開放端口使房地產相關數(shù)據(jù)在口徑、格式、內容等方面保持高度一致性，簡化后續(xù)統(tǒng)計分析環(huán)節(jié)的核對工作量，有助于提升統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算準確性及評估預測水平，并利用云計算技術進行房地產數(shù)據(jù)的智慧化統(tǒng)計分析，深入挖掘統(tǒng)計分析結果的利用價值，建立對于不同主體的用戶畫像及房地產市場未來發(fā)展趨勢的預測模型，便于結合房地產市場經濟的變化形式進行經濟現(xiàn)象的及早捕捉與預判。同時，可將人工智能技術應用于統(tǒng)計數(shù)據(jù)審核環(huán)節(jié)，在應用程序中輸入、調用不同系統(tǒng)平臺中收錄的房地產數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析結果，基于表內邏輯進行數(shù)據(jù)計算結果的審核與糾正，經由反復多次驗證與匹配性檢驗進行統(tǒng)計數(shù)據(jù)質量的查驗，并針對未通過審核數(shù)據(jù)出具相應整改意見，輔助統(tǒng)計填報人員進行數(shù)據(jù)修正。此外，還需嚴格落實統(tǒng)計分析過程的質量控制工作，針對統(tǒng)計信息來源、傳輸渠道、核查結果、使用情況等全過程進行實時監(jiān)督管理，并依托獎懲用戶責任制度的建構，督促統(tǒng)計工作人員端正工作態(tài)度、激發(fā)工作熱情，促進房地產統(tǒng)計分析工作的高效實施。

另一方面，考慮到房地產行業(yè)與國民經濟發(fā)展存在密切關聯(lián)，其統(tǒng)計分析成果能夠為政府宏觀決策提供詳實數(shù)據(jù)支持，因此需針對統(tǒng)計分析的內容、范圍等進行全面細化，充分結合宏觀經濟政策、城市交通規(guī)劃、房地產市場發(fā)展階段以及土地供應情況等信息進行房地產行業(yè)短期、中長期發(fā)展水平低的預測，為政府宏觀調控政策的編制及區(qū)域產業(yè)建設升級提供重要指導，保障政府的公信力與權威性。與此同時，需整合房地產統(tǒng)計分析成果建立信息披露機制，首先應以常態(tài)化、公開化形式進行統(tǒng)計數(shù)據(jù)的公布，注明統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源、統(tǒng)計分析方法、統(tǒng)計指標設計等信息，堅持定時、定點原則建立統(tǒng)計數(shù)據(jù)的審核、審批與發(fā)布流程，利用制度手段減少政府、企業(yè)及民眾對于統(tǒng)計過程、統(tǒng)計成果的干預，實現(xiàn)統(tǒng)計工作的規(guī)范化發(fā)展；其次需針對統(tǒng)計數(shù)據(jù)內容進行簡化，以通俗易懂形式進行數(shù)據(jù)縱、橫向對比，注明各項統(tǒng)計指標的經濟學、社會學意義等，借此有效避免產生“被平均”等負面輿論及錯誤解讀問題，維護政府的公信力與良好形象，為深化房地產統(tǒng)計工作改革奠定穩(wěn)固基礎。

三、關于全面反映當代房地產全貌的具體建議

（一）經濟新形勢下房地產行業(yè)受到的沖擊

現(xiàn)階段房地產行業(yè)的輻射鏈條已延伸至多個行業(yè)領域，一方面鋼鐵、水泥等制造業(yè)企業(yè)建立原料供應及產業(yè)鏈合作關系，另一方面與股票等金融系統(tǒng)存在密切關聯(lián)，對于國民經濟發(fā)展具有重要影響。通過獲取國內萬科、恒大、碧桂園等房地產龍頭企業(yè)的上證金融日收益價等數(shù)據(jù)，運用VAR估價模型、灰色馬爾科夫模型等進行房地產市場影響因素的分析，經篩選后提煉出經濟新形勢、金融市場新常態(tài)兩項關鍵指標，并研究上述指標對于房地產行業(yè)發(fā)展帶來的影響。從中可以發(fā)現(xiàn)，經濟新形勢對房地產行業(yè)造成一定負面影響，但負面影響的持續(xù)時間較短，其脈沖響應函數(shù)由高速增長逐漸趨于平緩；金融新常態(tài)對于房地產市場同樣構成負面影響，但直接正面沖擊力度較小，其主要原因取決于各省市陸續(xù)推出房地產領域的優(yōu)惠政策，如貸款順延、加大信貸力度等，維護房地產企業(yè)經營資金鏈的穩(wěn)定性與持續(xù)性，對于房地產企業(yè)的未來發(fā)展注入強心劑。

（二）整合統(tǒng)計分析結果助力房地產行業(yè)轉型創(chuàng)新

通過梳理上述關于房地產行業(yè)的分析結果，明確經濟新常態(tài)對于房地產企業(yè)構成較小的、短時的負面沖擊，但金融市場的發(fā)展形勢也為房地產企業(yè)帶來正面機遇，因此可圍繞以下三個層面探索房地產企業(yè)的轉型發(fā)展路徑：加快推動我國房地產企業(yè)的數(shù)字化轉型速度，利用“互聯(lián)網+”技術進行線上平臺及房屋銷售業(yè)務的開發(fā)，面向不同潛在消費者建立用戶畫像、實行房源信息與相關資訊的精準推送，借此拓寬房地產市場的銷售渠道、擴大客源，并引入5G、VR等先進技術推出遠程看房、線上虛擬漫游等多種業(yè)務模式，提升房地產企業(yè)服務質量與客戶滿意度；基于綠色建筑理念引領房地產行業(yè)進行環(huán)保建材與技術的應用，打造綠色高品質、智能化住宅，節(jié)約環(huán)保成本、獲取政策支持；與金融部門建立密切合作，聚焦房地產數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析全過程進行信息流、現(xiàn)金流的安全監(jiān)管，保證房地產市場上各項交易活動、經營數(shù)據(jù)得到完整記錄，并存儲在信息化平臺中，從源頭增強房地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實性與可靠性保障，整合各項基礎屬性數(shù)據(jù)、市場交易數(shù)據(jù)與宏觀數(shù)據(jù)進行統(tǒng)一化處理，更好地提升房地產統(tǒng)計分析工作的效能與質量。

四、結語

總體來看，房地產統(tǒng)計工作不僅反映出房地產行業(yè)的真實面貌與發(fā)展?jié)摿?，更將對政府履職能力、服務水平建設以及國民經濟發(fā)展具有深遠影響。通過建立統(tǒng)一房地產指標體系，能夠解決因統(tǒng)計制度、口徑、方法與報表不一致產生的統(tǒng)計錯誤問題；依托統(tǒng)計指標體系的精細化設計，可聚焦不同維度進行統(tǒng)計數(shù)據(jù)的細化分類、提高統(tǒng)計結果準確性；利用“一套表”系統(tǒng)進行不同平臺數(shù)據(jù)整合處理，用于減輕基層統(tǒng)計與審核人員的工作量；配合信息化建設手段、信息披露機制的普及應用，進一步提升政府的公信力、提高統(tǒng)計結果的可靠性，為房地產行業(yè)未來發(fā)展提供良好示范經驗。

本文來源：《商業(yè)觀察》http://k2057.cn/w/jg/125.html